Vinícius Tiago
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| Fonte: http://advocaciamaar.blogspot.com.br/2012/ 09/duvidas-sobre-aluguel-de-imoveis.html |
A locação
de imóvel é o processo pelo qual uma pessoa disponibiliza um bem não fungível
para o usufruto de outra pessoa. Para tanto, se celebra o contrato de locação
onde uma pessoa (locador) estabelece aluguéis ou um encargo para outra pessoa
(locatário) poder usufruir do seu bem imóvel. O contrato de locação tem
natureza jurídica de contrato bilateral, comutativo, oneroso, consensual, de
relação duradoura e não solene. Existem outras modalidades, como locações de
bens, de serviços ou de obra, mas nós nos deteremos na locação de bens imóveis.
As
locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes são reguladas
pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Essa lei, também chamada de Lei do Inquilinato, vai tratar sobre as sublocações, os
aluguéis, deveres do locador e locatário, as benfeitorias, as garantias
locatícias, as penalidades criminais e civis, os tipos de locações, as modalidades
de ações como a ação de despejo, e assim por diante. O Código Civil irá ser
aplicado quando houver lacunas deixadas pela lei supracitada.
O art. 1º da Lei 8.245/91 aponta quais são as locações que
continuam a ser reguladas pelo CC/02 e pela legislação especial:
a) Os bens dos entes federativos e das
respectivas autarquias e fundações públicas. O interesse público fundamenta
essa vedação, pois as locações públicas de direito público não se sujeitariam a
regime privado;
b) As vagas autônomas de garagem desde
que não sejam ligadas a um imóvel locado;
c) Os espaços de publicidade, pois estão
sujeitos ao poder de polícia das Autoridades Municipais;
d) As locações referentes aos apart-hotéis, hotéis residência e equiparados. Para Lucio Facci1,
Sílvio Venosa entende que nestas modalidades de moradia, o que há é contrato de
hospedagem e não de locação, sob o argumento de que o pagamento é feito na
forma de diárias e não de aluguel. Uma vez não acolhida pela Lei do
Inquilinato, a relação de hospedagem não sujeita a parte contratante à ação de
despejo, sendo cabível ação possessória para a restituição do imóvel2;
e) O arrendamento mercantil (leasing). O fundamento é que o pagamento
que se processa, nesse caso, não é de aluguel. Além de ser regulado por lei
própria (Lei nº 6.099/74).
A Lei do Inquilinato
apresenta três tipos de locação. São elas:
1. Locação residencial, subdividida em:
·
com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por
escrito;
·
com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses;
2. Locação não-residencial, subdividida em:
·
locação comercial com direito à renovatória;
·
outras locações livres;
3. Locação especial, tendo por objeto imóveis destinados à
temporada.
A locação residencial está disciplinada nos artigos 46 e 47 da Lei do
Inquilinato. Nas locações ajustadas por escrito
e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá quando do término do prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar
na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais
cláusulas e condições do contrato. Nesse caso, o locador poderá denunciar o
contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Quando
ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo
o prazo estabelecido, a locação prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel
nos casos de desfazimento da locação, art. 9º da Lei 8.245/91; ou em
decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo
locatário for relacionada com o seu emprego; ou se for pedido para uso próprio,
de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente; no caso de ser pedido para demolição e edificação licenciada ou
para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; e se a vigência
ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
A locação não-residencial se encontra nos
artigos 51 ao 57 da Lei de Locação. Constitui locação de imóveis para o
comércio. Nesse contrato de locação, o locatário tem direito a renovação do
contrato, por igual prazo, desde que o contrato a renovar: tenha sido celebrado
por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos; e o locatário
esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto
de três anos.
Os
incisos do art. 52 da Lei do Inquilinato elencam as causas pelas quais o
locador pode não renovar o contrato. Na locação não residencial de imóvel
urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial
reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo
pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado,
prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as
disposições procedimentais previstas na lei. O contrato por prazo
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente
de notificação ou aviso. Passado esse prazo, se o locatário permanecer no
imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições
ajustadas, mas sem prazo determinado. O contrato de locação por prazo
indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao
locatário trinta dias para a desocupação.
A locação
especial, constante nos artigos 48
ao 50 da Lei do Inquilinato, é destinada à residência temporária do locatário
para lazer, realizações de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu
imóvel, e outros fatos que demandam apenas certo tempo, e com prazo não
superior a 90 dias. O locador poderá receber de
uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer
das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais
obrigações do contrato. Terminado o prazo ajustado, se o locatário permanecer
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á
prorrogada a locação por tempo indeterminado, nesse caso, o locador somente
poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do
art. 47.
Dentre
outras causas, a locação de imóveis poderá ser desfeita:
a. por mútuo
acordo;
b. em
decorrência da prática de infração legal ou contratual;
c. falta de
pagamento do aluguel e demais encargos;
d. para a realização de
reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo,
ele se recuse a consenti-las.
Em suma,
a locação de imóveis se processa mediante contrato de locação e é regulada pela
Lei 8.245/1991. Quando essa lei não regulamentar alguns pontos específicos, deve-se
aplicar o Código Civil de 2002. O contrato de locação tem natureza jurídica de contrato bilateral, comutativo,
oneroso, consensual, de relação duradoura e não solene. A Lei do Inquilinato
traz três tipos de locação: residencial, não-residencial e locação especial. A
grande vantagem do contrato de locação é a segurança jurídica estabelecida para
as partes contratantes (locador e locatário) e essa relação deve ser baseada
nos princípios gerais do contrato como o princípio da autonomia da vontade,
boa-fé objetiva, função social do contrato, dentre outros.
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| Fonte:http://marceloathayde.wordpress.com/ |
Veja também:
REFERÊNCIAS:1 FACCI, Lucio Picanço. Aspectos gerais da locação do imóvel urbano - Página 1/2. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 98, 9 out. 2003. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/4376>. Acesso em: 8 dez. 2014.
2 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil : contratos em espécie. 2ª ed. São Paulo : Atlas, 2002.
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